静岡市葵区で、農地を住宅用地、駐車場、資材置場などとして利用したいとお考えではありませんか。

農地を農地以外の用途に変更する場合、原則として農地法に基づく手続きが必要です。

ただし、「農地だから申請すれば必ず転用できる」というものではありません。

市街化区域なのか、市街化調整区域なのか、農用地区域（青地）に入っているのか、周辺の土地利用や道路・排水の状況はどうなっているのかなど、土地ごとに確認が必要です。

特に葵区は、市街地周辺から中山間地域・山間部まで非常に広いエリアを含んでいるため、同じ「葵区の農地」でも土地によって条件が大きく異なります。

■ 静岡市全体で年間【839件・約54.5ha】の農地転用

静岡市農業委員会の令和6年度事業報告によると、静岡市全体では令和6年度に4条・5条の農地転用が合計839件、約54.5ha行われました。

主な転用用途は、

• 住宅：492件・約14.3ha
• その他建築・施設用：289件・約33.5ha
• 一時転用：32件・約5.4ha
• 工業用施設：8件・約1.0ha

などとなっています。

農地転用は、農地に住宅を建てる場合だけでなく、駐車場、資材置場、事業用施設など、さまざまな土地利用に関係します。

■ 葵区の農地転用は「土地ごとの確認」が特に重要です

葵区には、麻機・瀬名・服織・美和などの地域から、清沢・玉川・井川などの山間部まで、さまざまな土地があります。

そのため、

「葵区だから、この手続きで大丈夫」

と一律に判断することはできません。

まずは、次のような点を確認する必要があります。

• 本当に農地として扱われているか
• 市街化区域か、市街化調整区域か
• 農用地区域（青地）に入っていないか
• 農振除外が必要になるか
• 農地法4条と5条のどちらになるか
• 農地の区分や周辺の土地利用はどうなっているか
• 道路への接道状況に問題がないか
• 排水計画に問題がないか
• 都市計画法上の手続きが必要にならないか

静岡市では、市街化区域内の農地転用は原則として農業委員会への「届出」、市街化区域外では農地法4条・5条の「許可」が必要となります。

また、市街化調整区域では農地転用だけでなく、建築や開発についても都市計画法上の制限があるため、住宅などを計画する場合には注意が必要です。

■ 葵区の美和地区では、農地から住宅用地への転用も見られます

静岡市が公表している市街化調整区域の土地利用に関する資料では、美和地区では田畑から住宅用地への転用が多く見られるとされています。

一方で、市街化調整区域は本来、市街化を抑制し、優良農地を保全する区域です。

そのため、

「農地があるから、そこに家を建てられる」

とは限りません。

農地法だけでなく、都市計画法上の建築・開発の可否についても確認する必要があります。

「この土地に家を建てられるのか？」

という段階から確認しておくことが重要です。

■ 「この農地は転用できる？」という検討段階からご相談ください

例えば、次のようなご相談です。

• 「葵区の農地に息子の家を建てたい」
• 「農地を駐車場として使いたい」
• 「農地を資材置場にしたい」
• 「農地を事業用地として利用したい」
• 「農地を売却する前に、転用できる土地なのか確認したい」
• 「相続した農地をどう活用すればよいか分からない」

当事務所では、農地転用の申請手続きだけでなく、**転用の可能性を事前に確認する「農地活用可能性調査」**も行っています。

「まだ申請を依頼する段階ではない」という場合でも、まずは土地の条件を確認するところからご相談いただけます。

■ 農用地区域（青地）の場合は注意が必要です

農業振興地域内の土地は、農用地区域（青地）とそれ以外の区域（白地）に分けられています。

青地は農業上の利用を確保するための区域であり、農地以外の用途への変更が厳しく制限されています。

そのため、

「農地転用の申請をすればよい」

と考えるのではなく、まず青地に該当するかを確認することが重要です。

青地の場合には、農振除外について検討・手続きが必要となる場合があります。

■ 農地法4条・5条の違い

【農地法4条】

土地の所有者自身が、所有する農地を住宅、駐車場、資材置場など、農地以外の用途に変更する場合の手続きです。

【農地法5条】

農地の売買や賃貸借などを伴って、農地を住宅、駐車場、事業用地などに転用する場合の手続きです。

どちらになるかによって必要な手続きが変わるため、土地を売買・取得する前の段階から確認しておくことをおすすめします。

■ 葵区の農地転用は「申請前の確認」から

農地転用は、単に申請書を作成すれば終わる手続きではありません。

土地によって、

農地の確認 → 都市計画上の区域確認 → 青地・白地の確認 → 農地の区分確認 → 4条・5条の判断 → 道路・排水等の確認 → 必要な手続きの整理

というように、事前に確認すべき事項があります。

特に市街化調整区域や農用地区域内の農地では、農地法以外の規制についても確認が必要になることがあります。

だからこそ、申請をする前に「そもそも転用できる土地なのか」を確認することが大切です。

■ 農地活用可能性調査

当事務所では、

「この農地を住宅や駐車場などに利用できるのか？」

という段階からご相談いただけるよう、農地活用可能性調査を行っています。

土地の所在地・地番をお知らせいただければ、

• 農地に該当するか
• 市街化区域・市街化調整区域等の確認
• 青地・白地の確認
• 農振除外の検討
• 4条・5条の判断
• 農地転用に関係する主な規制
• 道路・排水等について確認すべき事項

などを整理し、今後必要となる手続きをご案内します。

■ ご相談・お問い合わせ

「葵区の農地を活用したいけれど、転用できるか分からない」

そのような段階からご相談ください。

まずは土地の所在地・地番をお知らせください。

農地転用が可能かどうかを確認したうえで、必要な手続きについてご案内いたします。

あおば行政書士綜合事務所

静岡市葵区の農地転用について、土地ごとの条件を確認しながら丁寧にご案内いたします。