【駿河区版】静岡市駿河区の農地転用｜農地に家・駐車場・事業用地などをお考えの方へ
静岡市駿河区の農地を、
- 住宅用地として利用したい
- 駐車場に変更したい
- 資材置場として利用したい
- 倉庫や事業所などに利用したい
- 農地を売却する前に転用できるか確認したい
- 相続した農地を活用したい
とお考えではありませんか？
農地を農地以外の用途に変更する場合には、原則として農地法に基づく農地転用の手続きが必要です。
しかし、農地転用は「申請書を作成すれば終わり」という手続きではありません。
土地によって、
市街化区域なのか、市街化調整区域なのか。
農用地区域（青地）なのか。
農地法4条・5条のどちらになるのか。
道路や排水に問題がないのか。
などを確認する必要があります。
特に、土地の購入や建築計画を進める前には、**「そもそもこの土地を希望する用途に利用できるのか」**を確認しておくことが重要です。
静岡市では年間839件の農地転用
静岡市農業委員会の令和6年度事業報告によると、令和6年度の静岡市では、農地法4条・5条に関する農地転用が合計839件行われています。
転用面積は合計約54.5haです。
用途別では、
- 住宅への転用：492件・約14.3ha
- その他の建築・施設用：289件・約33.5ha
などとなっています。
この数字からも、静岡市では農地を住宅や各種施設などに利用するための農地転用が、毎年一定数行われていることが分かります。
ただし、静岡市内のすべての農地が同じ条件ではありません。
同じ駿河区内でも、土地の区域や農地としての位置付けによって、必要な手続きや転用の可能性が変わることがあります。
そのため、農地転用を考えたら、まず土地そのものを確認することが大切です。
駿河区で「農地に家を建てたい」「土地を事業に利用したい」方へ
駿河区で農地を住宅や事業用地として利用する場合、農地法だけを確認すればよいとは限りません。
例えば、
- 市街化区域か、市街化調整区域か
- 農用地区域（青地）に該当するか
- 農地法4条・5条のどちらになるか
- 農地の区分はどうなっているか
- 道路に適切に接しているか
- 排水をどのように処理するのか
- 都市計画法上の手続きが必要か
- その他の土地利用規制がないか
などを確認する必要があります。
特に市街化調整区域では、農地転用が可能であっても、住宅や事業所などの建築が別の理由で制限される場合があります。
そのため、
「農地転用できる土地なら、家も建てられる」
とは限りません。
農地法と都市計画法など、関連する制度を合わせて確認することが重要です。
土地を購入する前の確認が重要です
例えば、
「駿河区の農地を購入して家を建てたい」
「農地を購入して会社の資材置場にしたい」
「駐車場として利用するために農地を購入したい」
という場合、土地の購入契約を進める前に、農地転用や土地利用の可能性を確認しておくことをおすすめします。
もし、
「農地転用できると思って購入したが、希望する用途に利用できなかった」
となれば、大きな問題になります。
そのため、土地を購入する前の段階で、
「この土地は希望する用途に利用できる可能性があるのか？」
を確認しておくことが重要です。
駿河区の農地転用で注意したい「青地」
農地転用を検討する際に、特に確認しておきたいのが**農用地区域（青地）**です。
農用地区域に指定された農地は、農業上の利用を優先する土地として位置付けられており、農地以外の用途への変更が厳しく制限されています。
そのため、
「農地転用の申請をすれば、住宅や駐車場にできる」
とは限りません。
青地に該当する場合には、農地転用の前に農振除外について検討する必要があります。
また、農振除外も希望すれば必ず認められるものではなく、一定の要件を満たす必要があります。
土地の利用計画が決まっているのであれば、できるだけ早い段階で青地に該当するかを確認しておくことが重要です。
市街化区域なら「許可」ではなく「届出」の場合があります
農地転用の手続きは、土地がどの区域にあるかによっても変わります。
市街化区域
市街化区域内の農地については、農地法4条・5条の農地転用について、原則として許可ではなく届出による手続きとなります。
市街化区域外
市街化区域外の農地については、農地法4条・5条の許可が必要となる場合があります。
さらに、市街化調整区域では、農地法とは別に都市計画法上の確認が必要になることがあります。
したがって、まず土地がどの区域にあるのかを確認することが、農地転用の第一歩です。
農地法4条と5条の違い
農地転用には、大きく分けて4条と5条があります。
農地法4条
農地の所有者が、自分の農地を住宅、駐車場、資材置場など、農地以外の用途に変更する場合です。
例えば、
「自分が所有している駿河区の農地に、自宅を建てたい」
というケースです。
農地法5条
農地の売買や賃貸借などによって権利を移転・設定し、その農地を農地以外の用途に変更する場合です。
例えば、
「駿河区の農地を購入して、駐車場や事業用地として利用したい」
というケースです。
4条と5条では手続きが異なるため、土地の利用方法を確認したうえで適切な手続きを選択する必要があります。
【農地活用可能性調査】で事前に土地を確認します
当事務所では、農地転用申請の前段階で、**「農地活用可能性調査」**を行っています。
これは、
「この土地は、希望する用途に利用できる可能性があるのか？」
を確認するための事前調査です。
主に次のような項目を確認します。
- 現況および農地としての扱い
- 市街化区域・市街化調整区域などの区域
- 農地の区分
- 農用地区域（青地）に該当するか
- 農振除外の必要性
- 農地法4条・5条のどちらになるか
- 道路への接道状況
- 排水についての確認
- 都市計画法など関係法令
- その他、土地利用に関係する規制
調査結果を踏まえ、
「農地転用の手続きを進める」
「先に農振除外について検討する」
「農地転用とは別の手続きについて確認する」
など、今後の方向性を整理します。
こんなご相談に対応しています
「駿河区の農地に家を建てたい」
親から農地を譲ってもらって住宅を建てたい、自分が所有している農地を住宅用地として利用したい、といった場合。
「農地を駐車場にしたい」
自宅用・事業用など、農地を駐車場として利用したい場合。
「農地を資材置場にしたい」
農地を建築資材や事業用資材などの置場として利用したい場合。
「農地を購入して事業用地にしたい」
購入予定の農地について、農地転用が可能なのか、その他の土地利用上の問題がないか確認したい場合。
「相続した農地をどうすればいいか分からない」
相続した農地を今後どう利用するか決まっていない場合も、まず土地の状況を確認することが重要です。
「転用できるか分からない」段階からご相談ください
農地転用で大切なのは、申請書を作成することだけではありません。
その前に、
「この土地は本当に利用できるのか」
を確認することが重要です。
特に、
- 土地を購入する前
- 住宅の建築計画を進める前
- 駐車場として利用する前
- 資材置場として利用する前
- 農地を売却する前
- 相続した農地を活用する前
など、できるだけ早い段階で土地の条件を確認することをおすすめします。
静岡市駿河区の農地転用なら、まず土地の所在地・地番をお知らせください
「この農地に家を建てられますか？」
「駐車場にできますか？」
「資材置場として使えますか？」
「この土地は青地ですか？」
「農振除外が必要ですか？」
「農地転用の申請が必要ですか？」
このような段階からご相談いただけます。
土地の所在地・地番が分かれば、その土地について農地転用に関係する条件を確認し、必要となる手続きについて分かりやすくご案内します。
静岡市駿河区の農地転用について、お気軽にご相談ください。
あおば行政書士綜合事務所
静岡市駿河区の農地転用・農振除外・農地活用可能性調査についてご相談ください。
「まだ正式に依頼するか決めていない」
「まず転用できる土地なのか知りたい」
という段階でもご相談いただけます。
土地の所在地・地番をお知らせください。
