静岡市の農地活用可能性調査｜農地に家・駐車場・資材置場を作れるか確認します
「この農地に家を建てられるの？」 「農地を駐車場や資材置場として使える？」 「農地を購入する予定だけど、買った後に転用できるのか不安……」 「ハウスメーカーから『まず農地転用できるか調べて』と言われた」
このようなことでお悩みではありませんか？
農地は、所有しているからといって自由に住宅や駐車場、資材置場などへ変更できるわけではありません。 農地を農地以外の用途に利用する場合、農地法による転用手続きが必要になるほか、市街化区域・市街化調整区域、農用地区域（青地）、道路、排水、都市計画法など、土地ごとに確認しなければならない事項があります。
そこで当事務所では、「そもそも、この農地は活用できるのか？」という申請前の段階から確認する【農地活用可能性調査】を行っています。
静岡市全体で年間【839件】の転用実績／まずは事前確認が成功の鍵
静岡市農業委員会の令和6年度事業報告によると、静岡市内では年間839件（約54.5ha）もの農地転用が行われています。住宅用地への転用（492件）だけでなく、駐車場や資材置場など事業用施設への転用（289件）も数多く行われています。
しかし、農地転用は「書類を出せば必ず許可される」ものではありません。 「家を建てるために土地を買ったのに、転用許可が下りなかった」という致命的なトラブルを防ぐためにも、申請前の事前調査が最も重要です。
■ 農地転用は「申請できるか」を先に確認することが重要です
農地転用というと、「必要な書類を集めて申請すればいい」と思われるかもしれません。 しかし、実際には申請書を作成する前に、以下のような複雑な法規制を確認しておく必要があります。
- その土地は本当に農地（田・畑）として扱われているか
- 市街化区域か、市街化調整区域か
- 農業振興地域（農振）に入っているか
- 農用地区域（青地）なのか、白地なのか（青地の場合は農振除外が必要）
- 農地法4条・5条のどちらになるのか
- 農地の区分（甲種、第1種〜第3種）はどうなっているか
- 建築基準法上の道路に適切に接しているか（接道義務）
- 雨水・汚水の排水経路に問題がないか
- 都市計画法上の開発許可・建築許可が必要か
静岡市では、市街化区域内の農地転用は「届出」で済みますが、市街化調整区域では「許可」が必要となります。特に市街化調整区域では建築自体が厳しく制限されるため、農地法だけでなく都市計画法上の確認が不可欠です。
■ 「自分の土地だから」と安易に進めるのは危険です
- 「自分の土地だから、息子の家を自由に建てたい」
- 「農地を購入して、会社の資材置場や駐車場にしたい」
このような場合でも、土地の指定区分や周りの環境によっては、希望通りの利用ができないケースがあります。農地を売買・賃貸して転用する（農地法5条）場合は、購入契約を結ぶ前に「その土地が本当に使えるのか」を精査することがリスク回避に直結します。
■ 当事務所の「農地活用可能性調査」で確認すること
ご相談いただいた土地について、農地転用を検討するうえで必要となる主な条件を現地・役所にて徹底調査します。
① 農地該当性・現況の確認
登記上の地目（田・畑）だけでなく、実際の利用状況（現況）を含めて農地転用の対象となるか確認します。
② 市街化区域・市街化調整区域等の確認
都市計画法上の区域区分を確認し、建築・開発許可が必要になるかどうかの見通しを立てます。
③ 青地（農用地区域）かどうか
原則として転用が認められない「青地（農用地区域）」に該当するかどうかを確認します。
④ 農振除外の可能性と必要性
青地に該当する場合、農振除外（青地解除）の手続きが可能かどうか、静岡市の基準に照らし合わせて検討します。
⑤ 農地法4条・5条の権利関係確認
所有者自らが転用する「4条」か、売買・賃貸を伴う「5条」かを整理します。
⑥ 道路・接道状況および建築規制の確認
建物を建てる場合に、道路に接しているかなど建築基準法や都市計画法上の条件を確認します。
⑦ 排水経路・周辺環境への影響
雨水・生活排水の放流先が確保できるか、周辺農地への影響がないかを確認します。
■ このような方におすすめです
- 【農地に家を建てたい】 自分や子どもの住宅を建てるため、農地の転用を考えている。
- 【農地を駐車場にしたい】 月極駐車場や自社用・店舗用駐車場として活用したい。
- 【農地を資材置場にしたい】 資材置場や作業場として利用したい。
- 【農地を事業用地にしたい】 店舗、事務所、倉庫などを建てる土地にしたい。
- 【農地を売却したい】 買主が希望する用途に転用できる土地なのか事前に調べたい。
- 【農地を購入するか迷っている】 購入後に「家が建てられない」という失敗を防ぎたい。
■ 特におすすめしたいのが「土地を購入する前」の調査です
農地を購入してから「転用ができなかった」「思っていた用途で利用できなかった」となると、取り返しのつかない大きな損失になってしまいます。
不動産の売買契約や建築プランを具体化する前の「この土地を買っても大丈夫か？」という段階で、可能性調査をご活用いただくのが最も安全です。
■ 調査から許可申請まで【ワンストップ】でサポート
当事務所では、調査をして終わりではありません。
- 農地活用可能性調査（土地の法的条件や問題点を整理）
- 農振除外申請（青地だった場合の手続き）
- 農地法4条・5条の許可申請・届出
- 他士業連携（分筆測量や相続・所有権移転登記の手配）
「いきなり申請を依頼するのは不安」という方も、まずは22,000円（税込）〜の調査から安心してご相談いただけます。※正式に転用手続きをご依頼いただく場合は、調査費用を本報酬に充当いたします。
■ ご相談の際にお知らせいただくこと
まずは、【土地の所在地・地番】をお知らせください（地番が分からない場合は、住所や目印から一緒にお調べします）。
あわせて、以下の点をお聞かせいただけるとスムーズです。
- どのような用途にしたいか（住宅、駐車場、資材置場など）
- 自分で使うのか、売買・賃貸を伴うのか
- いつ頃までに利用を開始したいか
■ 農地を「使えるかどうか」からお気軽にご相談ください
農地転用で重要なのは、単に申請書類を作ることではありません。 「その土地で、やりたいことが本当に実現できるのか」を最初に確認することです。
「農地に家を建てたい」「駐車場にしたい」「資材置場にしたい」「買おうとしている農地が使えるか知りたい」という段階から、どうぞお気軽にご連絡ください。
無理な勧誘やしつこい営業は一切ございません。土地の地番をお伝えいただければ、丁寧にお調べいたします。
【あおば行政書士綜合事務所】 静岡市（葵区・駿河区・清水区）の農地転用・農地活用を事前調査からサポートします。
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