静岡市葵区・駿河区・清水区対応｜事前調査から許可・届出まで

「農地法3条・4条・5条の違いが分からない」 「農地を売りたいけれど、3条と5条のどちらになるの？」 「農地に家を建てる場合は4条？5条？」 「農地を買って駐車場にしたい場合はどうすればいい？」

農地を売買したり、住宅・駐車場・資材置場などに利用したりする場合、農地法に基づく手続きが必要になります。

農地法の手続きには、主に「3条」「4条」「5条」の3種類があります。この3つは名前が似ていますが、「農地のまま利用するのか」「農地以外に転用するのか」「所有権などの権利が移動するのか」によって明確に区別されます。

静岡市全体で年間【839件】の農地転用・活用実績

静岡市農業委員会の令和6年度事業報告によると、静岡市内では年間839件（約54.5ha）もの農地転用（4条・5条）が行われています。

• 住宅への転用：492件（約14.3ha）
• その他建築・施設用（駐車場・資材置場等）への転用：289件（約33.5ha）

このように、静岡市内では日常的に多くの農地活用が進められています。しかし、手続きの種類（3条・4条・5条）や区域判定を誤ると、不許可やスケジュールの遅延、最悪の場合は違法転用（未許可転用）のトラブルにつながるため注意が必要です。

■ まずは一覧で確認！農地法3条・4条・5条の違い

判断のポイントは以下の2つです。

1. 農地のまま使う → 3条
2. 農地を農地以外にする（転用） → 4条または5条
   • 所有者自身が転用する → 4条
   • 売買・賃貸借など（権利移動）を伴って転用する → 5条

【比較表】農地法3条・4条・5条の概要

・農地法3条 ・主な内容：農地を農地のまま売買・貸借する ・典型的なケース：農地を別の農業者に売る・貸す ・用途の変化：農地 → 農地

・農地法4条 ・主な内容：所有者自身が農地を農地以外に転用する ・典型的なケース：自分の農地に自社倉庫や自宅を建てる・駐車場にする ・用途の変化：農地 → 宅地・雑種地など

・農地法5条 ・主な内容：権利移動・設定を伴って農地を転用する ・典型的なケース：農地を購入して住宅・店舗・資材置場を作る ・用途の変化：農地 → 宅地・雑種地など

■ 農地法3条とは？【農地 → 農地】

農地法3条は、農地を農地のまま売買・貸借する場合などの権利移動・設定に関係する手続きです。

• 「農地を農業をする人に売りたい」
• 「農地を別の農家に貸したい（農地バンク活用など）」

この場合、土地を農地以外の用途に変更するわけではありません（農地→農地のまま）。

3条の注意点

たとえば、父が所有している農地を、農業をする息子に売却する場合は3条の手続きとなります。しかし、「息子がその土地を購入して自宅を建てる」のであれば、単なる農地売買ではなく農地転用を伴うため、5条の手続きが必要になります。

■ 農地法4条とは？【自分の農地を自分で転用】

農地法4条は、農地の所有者自身が、その農地を農地以外の用途に変更する場合に関係する手続きです。

• 自分の農地に自宅・分家住宅を建てる
• 自分の農地を自家用・月極駐車場にする
• 自分の農地を自社の資材置場や車両置場にする

ポイントは、「所有権などの権利を他人に移すことなく、所有者自身が利用する」という点です。

■ 農地法5条とは？【売買・賃貸 ＋ 転用】

農地法5条は、農地の売買や賃貸借など（権利移動・設定）を伴って農地を転用する場合に関係する手続きです。

• 農地を購入して住宅や店舗を建てる
• 農地を購入して駐車場やコインパーキングにする
• 農地を借りて会社の資材置場や作業場にする
• 農地を売却し、買主が事業用地・倉庫として利用する

つまり、「権利移動・設定」＋「農地転用」が重なるケースが5条となります。

■ 3条と5条の違いで迷いやすいポイント

農地を「売る」という行為だけを見ると、3条と5条の違いが分かりにくくなります。重要なのは「売った後に、その土地を何に使うのか」です。

• 農地として使うために売る（農地 → 農地） → 3条
• 住宅を建てるために売る（農地 → 宅地） → 5条
• 駐車場や資材置場にするために売る（農地 → 雑種地） → 5条

「農地を売る＝必ず3条」ではありません。買主の利用目的まで事前に確認する必要があります。

■ 4条と5条の違いで迷いやすいポイント

4条と5条の区別は、「誰が所有者で、誰が使うのか」で整理します。

• 自分の農地に自分の家を建てる → 4条
• 父親名義の農地を息子が買って（借りて）、息子の家を建てる → 5条

■ 市街化区域かどうかによって「許可」と「届出」も変わります

3条・4条・5条の区分とは別に、「その土地がどこにあるか（都市計画区域）」によって手続きの厳密さが変わります。

① 市街化区域内の農地転用：【届出】

静岡市内の市街化区域にある農地は、農業委員会へ事前の「届出」を行うことで転用可能です（約1〜2週間程度）。

② 市街化調整区域（市街化区域外）の農地転用：【許可】

市街化調整区域などの農地は、農業委員会の審議を経て静岡市長の「許可」を受ける必要があります。静岡市農業委員会の申請締め切りは毎月10日頃となっており、申請から許可交付まで約1ヶ月〜1.5ヶ月程度かかります。

「5条だから許可」「4条だから届出」という単純な判断ではなく、条文の区分×土地の区域区分を掛け合わせて判断することが不可欠です。

■ 青地（農用地区域）の場合は【農振除外】が必要

農用地区域（通称：青地）は原則として転用が禁止されています。青地に該当する農地に家を建てたり駐車場にしたりする場合は、農地転用申請を行う前に【農振除外（青地解除）】の手続きを完了させる必要があります。

静岡市では農振除外に厳しい要件が定められており、手続きに半年〜1年程度の期間を要するため、事前の見通し立てが極めて重要です。

■ まずは「農地活用可能性調査」からご相談ください

「自分の場合は3条・4条・5条のどれになるのか分からない」 「そもそも、この農地を住宅や駐車場として使えるのか知りたい」

このような段階でしたら、当事務所の【農地活用可能性調査】（22,000円税込〜／正式受任時に報酬へ充当）をご活用ください。

調査では以下の項目を迅速に精査します。

• 本当に農地に該当するか（現況確認）
• 市街化区域か、市街化調整区域か
• 青地（農用地区域）か、白地か
• 農振除外の見込みがあるか
• 3条・4条・5条のどれに該当するか
• 道路（接道義務）や排水経路の確認
• 都市計画法や建築基準法などの関係法令

■ ご相談・お問い合わせ

「農地を売りたいけれど、どの手続きになるか分からない」 「農地に家や駐車場を作りたい」 「土地を買う前に転用できるか調べてほしい」

このような場合は、まず【土地の所在地・地番】をお知らせください。当事務所で土地の条件と権利関係を確認し、最適な手続きとスケジュールをご案内いたします。

強引な営業やしつこい勧誘は一切ございません。どうぞお気軽にご相談ください。

【あおば行政書士綜合事務所】 静岡市（葵区・駿河区・清水区）の農地売買・農地転用を丁寧にサポートいたします。

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